Как продать или купить ипотечную квартиру

Ипотечная недвижимость находится в залоге у банка. Это защита на случай, если заемщик перестанет платить, – кредитор сможет через суд забрать жилье и продать его, чтобы вернуть свои деньги.

Поэтому свободно распоряжаться ипотечной квартирой не получится. Без разрешения банка, у которого недвижимость в залоге, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от продавца к покупателю.

Обычно банки одобряют продажу в двух случаях: либо по итогу сделки долг по кредиту будет полностью закрыт, либо его возьмет на себя покупатель.

Еще одно обязательное условие: расчеты по сделке будут проходить именно через ипотечный банк продавца. Так кредитор сможет проконтролировать, что долг будет погашен или переоформлен на нового заемщика.

На самом деле участие банка снижает риски всех сторон. Ведь он также проследит, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, а продавец получил деньги за квартиру и погасил долг.

Оплата по договору возможна через счет эскроу, аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счет. Подробнее об особенностях и рисках каждого из этих способов читайте в статье «Как безопасно провести расчеты при покупке или продаже жилья».

Как проходит продажа ипотечного жилья?

Порядок действий зависит от того, будет ли покупатель расплачиваться собственными сбережениями, переоформит ли на себя долг продавца или возьмет новый ипотечный кредит. Рассмотрим все варианты.

Схема 1. Покупатель платит своими деньгами

Цена продажи должна быть не меньше размера задолженности продавца. Если недвижимость подешевела и сумма сделки не покрывает остаток по кредиту, договориться с банком вряд ли получится.

В этом случае сделка проходит быстрее и проще всего.

  1. Покупатель и продавец при участии банка заключают договор купли-продажи недвижимости. В нем прописывается, за сколько будет продана квартира и как будут происходить расчеты.
    Также указываются условия, при которых продавец получит деньги покупателя. Часто достаточно регистрации перехода права собственности в Росреестре. Но могут быть и дополнительные требования — например, продавец должен предоставить справки о том, что в квартире никто не зарегистрирован, нет долгов по оплате ЖКХ.
  2. В зависимости от выбранного способа расчетов покупатель вносит деньги на счет эскроу, номинальный счет, аккредитив или кладет их в банковскую ячейку. В двух последних вариантах нередко используются два аккредитива или две ячейки — чтобы сразу разделить деньги, которые получат банк на погашение кредита и продавец.
  3. Продавец с покупателем или банк по доверенности от них обоих отправляют в Росреестр договор купли-продажи, чтобы зарегистрировать переход права собственности на недвижимость к новому владельцу.
  4. После регистрации продавец приносит в банк выписку из Росреестра или банк сам получает ее по системе межведомственного взаимодействия. Если по договору продавец должен был предоставить еще какие-то документы, то он выполняет и это требование.
    Когда все условия будут выполнены, банк получит сумму на погашение ипотеки, а продавец — оставшуюся сумму.
  5. Банк закрывает кредит и освобождает квартиру от залога. Покупатель становится полноправным владельцем жилья.

Такая схема расчетов безопасна и для продавца, и для покупателя.

Схема 2. Банк переоформляет ипотечный кредит с продавца на покупателя

Часто у покупателя недостаточно собственных сбережений и он тоже собирается брать ипотечный кредит. В таком случае банк продавца может предложить просто переоформить кредитный договор и залог с продавца на покупателя.

По умолчанию график платежей останется тем же, но покупатель вправе попросить банк реструктурировать кредит — то есть изменить срок погашения и размер взносов.

Но прежде, чем соглашаться на такой вариант, покупателю надо тщательно все взвесить. Если в момент сделки банк предлагает более высокие ставки по ипотеке, чем установлены по кредиту продавца, то переоформление долга окажется очень выгодным предложением.

Сначала банк изучит финансовое положение покупателя — оценит, может ли он стать новым заемщиком по ипотеке. А вот недвижимость банку проверять не придется, как и покупателю нет необходимости заказывать новую оценку стоимости жилья. Поэтому сделка тоже проходит довольно быстро.

  1. Продавец и покупатель с помощью банка заключают договор купли-продажи квартиры. В нем прописывают порядок расчетов по сделке: какую часть стоимости жилья составляет кредитный долг продавца, который перейдет к покупателю. А если долг меньше цены квартиры — какой остаток продавец получит на руки и каким способом.
  2. Банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту на покупателя.
  3. Банк отправляет в Росреестр документы, чтобы перерегистрировать право собственности на покупателя и перевести на него залог.
  4. Когда это происходит, продавец получает оговоренную сумму.
  5. Покупатель начинает нести все обязанности заемщика по кредитному договору. Квартира остается в залоге у банка, пока покупатель полностью не погасит долг.

В этой схеме есть риск для покупателя: к нему может перейти не только кредитный долг, но и обязанность выплатить штрафы и пени, если прежний заемщик задерживал ипотечные платежи. Поэтому покупателю еще перед сделкой стоит выяснить у банка, нет ли просрочек по ипотеке. Или попросить самого продавца заказать и предоставить свежую кредитную историю, в которой отражаются все его задолженности.

Если же к моменту сделки ипотечные ставки упали и условия кредита продавца хуже текущих, лучше попросить банк перезаключить договор на новых более выгодных условиях. А вот узнать о планировке квартир или загородных домов можно на сайте skedraft.ru

 

Рейтинг
( Пока оценок нет )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
vfinansah.com
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock
detector